行情说来就来！

论2月以来市场“最靓的崽”，公募REITs必须有姓名。

Wind数据显示，2月6日以来的一个月（截至3月5日），全市场30只公募REITs全部实现上涨，其中有27只产品涨幅超过10%，更有一只产品涨幅超过了40%。

市场发生了什么？这波行情又能持续多久？本期硬核一起来扒扒。

一、久违的大涨

对于公募REITs来说，这无疑是一波久违的大涨行情。

Wind数据显示， 2月6日以来（截至3月5日），中证REITs指数(收盘)涨幅17.81%，一度实现了“九连阳”。对比之下，2023年全年，该指数跌幅高达28.26%。

具体到产品。

近期短短的一个月内（2月6日至3月5日），全市场30只公募REITs全部实现上涨，其中有27只产品涨幅超过10%。

（数据来源：Wind；制图：硬核选基）

涨幅最大的是博时蛇口产园REIT（41.82%）。

这只REITs成立于2021年6月7日，规模32.87亿元（2023-06-30），其通过专项计划 100%持有的基础设施资产合计由 3 个产业园项目组成，分别为：万融大厦、万海大厦、光明项目，可出租面积合计约 204,758.59 平方米。

据其2023年四季度报告披露，截至12月31日，该基金持有的基础设施项目公司月末时点出租率为95%，较2023年3季度末提升4个百分点。

分红方面，数据显示，2021年迄今博时蛇口产园REIT累计分红五次，分红总金额为2.07亿元。

更值得一提的是，2月以来，为了保护基金份额持有人的利益，该产品已经发布了三条停牌公告。

若把时间拉长至2024年以来（截至3月5日），公募REITs市场表现也相当亮眼，共计27只REITs产品录得上涨，涨幅超10%的有11只。

（数据来源：Wind；制图：硬核选基）

其中涨幅第一的依旧是博时蛇口产园REIT（23.38%），涨幅第二的则是华夏越秀高速REIT（18.36%）。

华夏越秀高速REIT成立于2021年12月3日，规模20亿元（2023-06-30），底层基础设施项目为汉孝高速。

据其2023年四季度报告披露，10月1日至12月31日期间，汉孝高速通行费收入为5672万元，2022年同期通行费收入为4464万元，2023年第四季度较2022年第四季度同比增长幅度为27.0%。

分红方面，数据显示，2022年迄今华夏越秀高速REIT累计分红六次，分红总金额为2.70亿元。

而回看2023年，公募REITs的业绩完全是另一番景象。

Wind数据显示，2023年，29只上市公募REITs中，仅有1只年内收益为正，而跌幅超过10%的产品多达17只，其中跌幅最大的是建信中关村REIT（-45.70%）。

（数据来源：Wind；制图：硬核选基）

如此公募REITs近期为啥突然有如此强势的表现呢？

综合市场的观点：

一方面，2024年2月8日，证监会发布《监管规则适用指引一会计类第4号》，明确了REITs为权益属性品种。这有助于缓解保险等配置型资金的长期持有策略与短期价格波动的矛盾，助推配置型资金入市。

另一方面，经过2023年的调整，公募 REITs的估值位于较低的位置，配置价值凸显。

此外5年期LPR超预期下调25BP，在高息资产欠配的大背景，具有高分红属性的公募REITs品种性价比凸显，配置价值进一步抬升。

二、大涨行情，还能持续吗？

华泰证券称，2024年以来，债券市场利率中枢下行中继、α难寻，优质资产稀缺，REITs作为较高分红、风险适中、较低相关性的资产，在经历2023年回调后，配置价值凸显。

华福证券表示，REITs本身属于长期配置型品种，具有稳定的高比例分红是其最大特点。在当前资本市场，高收益资产依然缺乏，REITs依靠其稳定优质的底层资产，叠加分红特点，在资产配置中依然占有一席之地。随着底层资产业绩基本面的逐渐修复和现金分派的稳步推荐，公募REITs作为长期资产的配置价值的逐步显现。

但具体到眼下，鉴于公募REITs已经历了一波大涨，需防范回撤风险成了共识。

中金公司表示经过2月强势反弹后，部分超跌项目估值得到一定修复，后续需紧密追踪年报以及一季报基本面增量信息，后市或将呈现分化走势。

中证鹏远则称，维持今年REITs二级市场震荡向上的观点，但当前市场整体上涨已然超预期，REITs波动和回撤不会小。

三、公募REITs，是否值得关注？

站在投资者的角度，公募REITs的投资收益主要来源于两大维度：底层资产经营情况与二级市场价格变化带来的价差收益。

它的吸睛点之一就是能提供稳定的高比例分红。

按照规定，在符合有关基金分红条件的前提下，公募REITs应当将 90%以上合并后基金年度可供分配金额分配给投资者，且每年不得少于 1 次 。

但这个分红并不是固定的，除了和分红比例有关外，还和底层资产经营情况的好坏有关。

与此同时，二级市场价格，短期可能受市场情绪和交易行为的影响发生较大的波动，长期却会围绕底层资产的价值波动。

如此，公募REITs对投资者来说会有“一定的门槛”：

一方面需要对底层资产进行具体分析，对所处的行业、盈利能力、现金流稳定性等方面有一定的研究能力。

据德邦证券，不同底层资产类型的 REITS，估值时参考的预测因子也有较大差异。

以产业园区、物流地产等项目作为底层资产的，需要参考的是项目的可出租面积、出租率、租金收入以及租金增长率；

而对于高速公路类 REITS，需要根据当前情况以及所处城市发展水平计算交通量、通行费收入；

对于市政设施如污水处理、发电类项目为底层资产的 REITS，需要参考其项目可处理规模、未来扩建计划以及所在城市发展潜力作为估值因子。

另一方面能承受二级市场价格的波动幅度。

一般市场情况下，公募REITs的风险收益特征低于股票型基金，高于债券型基金。

换句话说，如果你对REITs产品及其投资逻辑并不熟悉，那么无论时候都最好别跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。