南都讯 日前，南都江门消费者权益保护报道组收到市民投诉，反映江门恩平市融创望江府小区临近地块被规划建设垃圾场和加油站，与开发商售楼时所宣传建设公园的情况不符的问题（详见《运动公园变垃圾场加油站？恩平市融创望江府被指虚假宣传》）。报道后，恩平市市场监督管理局马上介入调查，并对融创望江府开发商涉嫌虚假宣传的行为作下一步处理；恩平市自然资源局针对临近小区业主质疑的“土地用途变更依据”“涉事地块交易成交价格”等问题作了详细回应。

恩平市市场监督管理局：已介入调查，待进一步处理

3月7日，南都记者向恩平市市场监督管理局了解到，报道后该局马上安排辖区监督管理所现场取证调查。经调查发现，该小区户外广告及现场宣传资料并无标识“小区临近地块为公园”，但其微信公众号2019年发布的一条推文中使用了小区旁边为“锦江体育公园”的效果图，涉嫌虚假宣传。辖区监督管理所已做现场笔录，并对相关推文进行截图取证，待进行下一步处理。

恩平市自然资源局：不存在出让前后变更土地用途

3月9日晚，恩平市自然资源局针对临近小区业主质疑的相关问题作详细回复，涉事地块不存在土地使用权挂牌出让前后变更土地用途，地块出让用途与总规、控规相符，不存在“价格远低于市场水平”的情况。

一、关于“如果说出让时已按照‘商业用途’出让，为何公示上仍为‘其他用途’？什么是‘其他用途’？”

（一）不存在土地使用权挂牌出让前后变更土地用途

我局于2022年3月委托江门市公共资源交易中心恩平市分中心（下称“恩平交易中心”）公开挂牌出让位于恩平锦江新城南区锦江大桥北地块一的土地使用权，地块编号为JCR2022-21（恩平02），挂牌出让的土地用途为零售商业用地、其他商服用地；恩平交易中心于2022年4月2日发布上述地块的挂牌出让公告（详见附件1），公告中所示的地块土地用途为零售商业用地、其他商服用地。我局根据恩平交易中心反馈关于上述地块公开挂牌出让的交易结果，与竞得人恩平市粤怡房地产开发有限公司签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同中明确约定地块的土地用途为零售商业用地、其他商服用地。

根据《土地利用现状分类》（GBT 21010-2017），零售商业用地为以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场和加油、加气、充换电站等的用地；其他商服用地指零售商业、批发市场、餐饮、旅馆、商务金融、娱乐用地以外的其他商业、服务业用地，包括洗车场、洗杂店、照相馆、理发美容店、洗浴场所、赛马场、高尔夫球场、废旧物资回收站、机动车、电子产品和日用产品修理网点、物流营业网点，及居住小区及小区级以下的配套的服务设施等用地。

经询恩平交易中心，由于交易结果数据推送时，只显示一级数据字段“其它用途”，并未显示二级字段“零售商业用地、其他商服用地”，因此交易结果公示（详见附件2）中的土地用途显示为“其他用途”，并不存在土地使用权挂牌出让前后变更土地用途的情况。

（二）地块出让用途与总规、控规相符

根据《恩平市城市总体规划（2011-2035年）》，恩平锦江新城南区锦江大桥北地块一规划用地性质为商业用地。根据《恩平市锦江新城南区控制性详细规划》，在土地利用现状图中该地块土地使用性质为其他非建设用地（注：土地利用现状图只是反映土地现状建设情况，地块以后的建设使用功能应符合土地利用规划图中的规划用地性质），在土地利用规划图中该地块规划用地性质为商业用地（类别代码B1），地块控制指标一览表明确该地块配套加油站设施。因此，不存在《恩平市锦江新城南区控制性详细规划》涉事地块原规划为“其他非建设用地”变更为“商业用地”，地块出让用途与《恩平市城市总体规划（2011-2035）》、《恩平市锦江新城南区控制性详细规划》的规划用途相符。

二、关于“该地块成交价3735万元。有业主投诉认为该价格远低于市场水平。请问该地块成交价与同时期出让的‘商业用途’土地比较，是否合理？如果低于土地市场价格，受让单位是否有补交相应的土地使用权的差价？”

我局公开挂牌位于恩平锦江新城南区锦江大桥北地块一的土地使用权前，已委托有资质第三方评估公司，在综合分析包括市场价格因素的基础上，对地块土地使用权的出让价格进行评估，评估价为3668.93万元，上述地块土地使用权的出让起始价为3735万元；经公开挂牌出让，上述地块土地使用权由恩平市粤怡房地产开发有限公司以3735万元竞得。

上述地块土地使用权出让起始价及成交价格均高于评估价格，不存在“价格远低于市场水平”的情况。

三、针对涉事地块临近小区的业主提出的异议，将如何处理？

对于锦江帝景花园（融创望江府）业主通过政府热线、信访渠道、媒体反映及邮寄申诉等形式主要申诉建设加油站和生活垃圾收集站问题，对属于有效反馈意见的，我局积极回应其申诉诉求，向其作出详细解释：

（一）关于申诉建设加油站设置问题

加油站设置符合地块规划用途(详见第一点说明）。根据《汽车加油加气加氢站技术标准》（GB50156-2021）表4.0.4的要求，汽油设备与站外民用建筑物（一类保护物）的安全间距不应小于17.5米、与站外民用建筑物（二类保护物）的安全间距不应小于14米，该方案中加油站汽油设备与周边民用建筑物最近距离为39.56米，符合间距要求。另外,恩平市平石粤怡加油站有限公司加油站已取得《江门市发展和改革局关于江门市序号81#及序号18#加油站规划点新建规划确认的批复》（江发改能源〔2022〕237号）。

（二）关于申诉生活垃圾收集站设置问题

生活垃圾收集站是依据地块规划条件要求设置，为项目配套使用，并非生活垃圾转运站。根据《城市环境卫生设施规划标准》（GB/T50337-2018）表4.3.3用地面积为120-200平方米的生活垃圾收集站与相邻建筑间距应不小于8米，现方案生活垃圾收集站与东北侧最近住宅建筑距离为22.94米，已满足该规范要求。为减少对周边居民的心理影响，我局在审查方案时，已要求建设单位在靠近居民住宅侧设置密植绿化。

为广泛听取公众意见，根据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城乡规划法》和《广东省城乡规划条例》的有关规定，我局已于2023年2月23日在江门日报、恩平锦江新城南区锦江大桥北地块一、锦江帝景花园小区现场、恩平市自然资源局信息栏、恩平市自然资局网站“通知公告”专栏发布听证公告，定于2023年3月15日举行听证会。我局将通过听证会，充分听取群众意见和诉求，并积极做好政策讲解，依法依规对该事项进行审批。

采写：南都记者罗忠明